Einnahmen & Finanzen Lesezeit: 7 Minuten
Wie viel Kapital brauche ich für meine erste Ferienwohnung?
Du träumst davon, deine erste eigene Ferienwohnung zu vermieten?
Vielleicht hast du schon einmal durch Immobilienportale gescrollt, schöne Wohnungen entdeckt und dir gedacht: Das könnte ich mir auch vorstellen.
Und dann kommt meistens ziemlich schnell die Frage:
Wie viel Geld brauche ich eigentlich, um mit einer Ferienwohnung zu starten?
Wenn du dabei direkt an mehrere Hunderttausend Euro für eine eigene Immobilie denkst, können wir dich beruhigen.
Denn du musst eine Ferienwohnung nicht unbedingt kaufen.
Eine Möglichkeit ist, eine passende Wohnung langfristig anzumieten und sie anschließend – natürlich mit Zustimmung des Eigentümers und sofern die Nutzung rechtlich zulässig ist – als Ferienwohnung zu vermieten.
Damit verändert sich die Rechnung ganz erheblich.
Du brauchst kein riesiges Eigenkapital für einen Immobilienkauf. Trotzdem solltest du genügend Startkapital mitbringen, um die Wohnung professionell einzurichten und die ersten Monate entspannt zu überstehen.
Aber wie viel ist das?
Wie viel Startkapital brauche ich für eine Ferienwohnung?
Eine pauschale Antwort gibt es natürlich nicht.
Es kommt darauf an, wie groß die Wohnung ist, wo sie liegt, wie hoch die Miete und Kaution sind und wie viel du in die Einrichtung investieren möchtest.
Als grobe Orientierung würden wir für eine kleinere bis mittelgroße Ferienwohnung mit einem Startkapital von etwa 10.000 bis 20.000 Euro rechnen.
Das klingt im ersten Moment vielleicht nach viel Geld.
Wenn man sich aber einmal anschaut, wofür dieses Geld tatsächlich benötigt wird, wird die Summe schnell nachvollziehbar.
Denn dein Startkapital verteilt sich beispielsweise auf:
- Kaution
- erste Monatsmieten
- Möbel
- Bett und Matratzen
- Küchen- und Badezimmerausstattung
- Bettwäsche und Handtücher
- Beleuchtung und Dekoration
- WLAN und Technik
- kleinere Renovierungen
- professionelle Fotos
- und einen finanziellen Puffer
Gerade der letzte Punkt ist uns besonders wichtig.
Mieten statt kaufen – warum das Modell interessant sein kann
Eine Immobilie zu kaufen ist eine große finanzielle Entscheidung.
Du brauchst Eigenkapital, musst dich mit einer Finanzierung beschäftigen und bindest einen großen Teil deines Geldes langfristig in einer Immobilie.
Beim Anmieten einer Wohnung sieht das anders aus.
Du investierst dein Kapital nicht in den Kauf der Immobilie, sondern in den Aufbau deines Ferienwohnungskonzepts.
Das kann den Einstieg deutlich erleichtern.
Gleichzeitig kannst du Erfahrungen sammeln.
Denn eine Ferienwohnung zu betreiben bedeutet mehr, als nur einen Schlüssel zu übergeben und auf Buchungen zu warten.
Du kümmerst dich um deine Gäste, organisierst Reinigung und Wäsche, beantwortest Nachrichten, kümmerst dich um Reparaturen und sorgst dafür, dass die Wohnung immer wieder aufs Neue bereit für den nächsten Gast ist.
Wer klein startet, kann genau das erst einmal kennenlernen.
Und wenn es gut funktioniert, kann daraus mit der Zeit mehr entstehen.
Was kostet der Start?
Schauen wir uns die einzelnen Kosten einmal genauer an.
1. Die Kaution
Beginnen wir mit der Kaution.
Je nach Mietvertrag können hier mehrere Monatsmieten zusammenkommen.
Bei einer monatlichen Miete von 1.000 Euro und drei Monatsmieten Kaution wären das beispielsweise bereits 3.000 Euro.
Dieses Geld bekommst du bei ordnungsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich wieder zurück.
Trotzdem musst du es zu Beginn zur Verfügung haben.
2. Die ersten Monatsmieten
Auch deine erste Monatsmiete solltest du natürlich einplanen.
Und idealerweise nicht nur diese eine.
Denn zwischen der Übergabe der Wohnung und den ersten Gästen kann etwas Zeit liegen.
Die Wohnung muss eingerichtet werden, Fotos müssen erstellt werden, dein Inserat muss online gehen und die ersten Buchungen müssen überhaupt erst einmal entstehen.
Deshalb ist es sinnvoll, finanziell nicht auf Kante zu planen.
3. Die Einrichtung: Aus einer Wohnung wird ein Zuhause
Jetzt kommen wir zu dem Teil, der uns bei HYGGE HOMES natürlich besonders am Herzen liegt.
Die Einrichtung.
Denn eine Ferienwohnung ist für uns mehr als eine Unterkunft.
Sie soll ein Zuhause auf Zeit sein.
Ein Ort, an dem man nach einem langen Tag gerne die Tür hinter sich schließt, die Schuhe auszieht und einfach ankommt.
Genau dieses Gefühl versuchen wir auch in unseren eigenen Apartments zu schaffen: skandinavische Gemütlichkeit, moderne Ausstattung und viele kleine Details, die den Aufenthalt angenehm machen.
Und dafür brauchst du natürlich eine gewisse Investition.
Was gehört alles dazu?
Zum Beispiel:
- ein gutes Bett und eine hochwertige Matratze
- Bettwäsche, Kissen und Decken
- Sofa und Sitzmöglichkeiten
- Esstisch und Stühle
- Schränke und Stauraum
- Lampen und gemütliche Beleuchtung
- Vorhänge und Verdunklung
- Dekoration
- Fernseher und WLAN
- eine vollständig ausgestattete Küche
- Geschirr und Besteck
- Kaffeemaschine und Wasserkocher
- Töpfe und Pfannen
- Handtücher
- Föhn
- und viele kleine Dinge, die Gäste im Alltag benötigen
Unsere eigenen Apartments zeigen ganz gut, wie umfangreich eine durchdachte Ausstattung sein kann. Von voll ausgestatteten Küchen über WLAN und Boxbetten bis hin zu Waschmöglichkeiten und Parkplätzen versuchen wir, unseren Gästen möglichst viel Komfort zu bieten.
Wie viel kostet eine gute Einrichtung?
Auch hier gibt es keine feste Zahl.
Eine kleine Wohnung lässt sich natürlich günstiger einrichten als ein Apartment mit mehreren Schlafzimmern.
Und du musst auch nicht alles neu kaufen.
Wir glauben sogar, dass eine Ferienwohnung nicht möglichst teuer eingerichtet sein muss.
Sie muss vor allem stimmig sein.
Das Zusammenspiel aus Farben, Materialien, Licht und Möbeln macht am Ende den Unterschied.
Bei manchen Dingen würden wir allerdings nicht sparen.
Das Bett gehört definitiv dazu.
Denn guter Schlaf ist kein Luxus, sondern ein wichtiger Teil eines gelungenen Aufenthalts.
Eine Beispielrechnung
Damit du ein besseres Gefühl für die Größenordnung bekommst, haben wir einmal beispielhaft gerechnet.
Nehmen wir eine Wohnung mit einer monatlichen Miete von 1.000 Euro, die grundsätzlich in einem guten Zustand ist und noch eingerichtet werden muss.
| Kostenpunkt | Beispiel |
| Kaution | 3.000 € |
| Erste Monatsmiete | 1.000 € |
| Möbel | 4.000 € |
| Küche & Ausstattung | 1.500 € |
| Bett, Matratze & Textilien | 1.000 € |
| Beleuchtung & Dekoration | 750 € |
| Technik & WLAN | 500 € |
| Sonstiges | 500 € |
| Liquiditätspuffer | 3.000 € |
| Gesamt | 15.250 € |
Natürlich ist das nur ein Beispiel.
Vielleicht findest du eine Wohnung, die bereits teilweise eingerichtet ist.
Vielleicht möchtest du hochwertiger einrichten.
Oder vielleicht musst du vor dem Start noch renovieren.
Die Zahlen können also deutlich abweichen.
Aber die Rechnung zeigt ganz gut:
Mit einem fünfstelligen Betrag kann ein professioneller Einstieg möglich sein.
Der Liquiditätspuffer: Bitte nicht vergessen!
Das ist wahrscheinlich einer unserer wichtigsten Tipps.
Plane nicht dein gesamtes verfügbares Kapital für die Einrichtung ein.
Es ist schnell passiert:
Das Sofa kostet etwas mehr als geplant.
Dann findest du noch eine schöne Lampe.
Und natürlich fehlen plötzlich noch ein paar Küchenutensilien.
Am Ende ist die Wohnung wunderschön – und dein Konto leer.
Das würden wir vermeiden.
Denn gerade am Anfang kann immer etwas passieren.
Eine Waschmaschine geht kaputt.
Eine Reparatur wird notwendig.
Die ersten Buchungen kommen langsamer als erwartet.
Oder du stellst nach ein paar Wochen fest, dass bestimmte Dinge in deiner Wohnung noch fehlen.
Ein finanzieller Puffer gibt dir hier Sicherheit.
Und ganz ehrlich: Es ist einfach ein besseres Gefühl, wenn du nicht bei jeder unerwarteten Rechnung überlegen musst, wie du sie bezahlst.
Welche laufenden Kosten kommen dazu?
Auch nach dem Start entstehen natürlich laufende Kosten.
Dazu gehören beispielsweise:
- monatliche Miete
- Nebenkosten
- Strom
- Internet
- Reinigung
- Wäsche
- Verbrauchsmaterialien
- Versicherungen
- Plattformgebühren
- Reparaturen
- Ersatzbeschaffungen
- gegebenenfalls Kosten für Verwaltung und Gästeservice
Diese Kosten solltest du bereits berücksichtigen, bevor du dich für eine Wohnung entscheidest.
Denn eine niedrige Miete bedeutet nicht automatisch, dass eine Wohnung wirtschaftlich interessant ist.
Wann lohnt sich eine Ferienwohnung?
Jetzt wird es spannend.
Nehmen wir unser Beispiel:
Die monatliche Miete beträgt 1.000 Euro.
Zusammen mit Nebenkosten, Strom, Internet und weiteren Fixkosten entstehen beispielsweise 1.400 Euro monatliche Grundkosten.
Jetzt nehmen wir einen durchschnittlichen Übernachtungspreis von 100 Euro.
Bei 18 gebuchten Nächten ergibt das:
18 × 100 Euro = 1.800 Euro Umsatz
Aber Achtung:
Umsatz ist nicht Gewinn.
Von diesen 1.800 Euro müssen beispielsweise noch Reinigungskosten, Plattformgebühren und weitere variable Kosten abgezogen werden.
Deshalb solltest du bei deiner Kalkulation nicht nur fragen:
Was kann ich pro Nacht verlangen?
Sondern:
Was bleibt mir pro Übernachtung tatsächlich übrig?
Und wie viele Nächte muss ich vermieten, damit sich die Wohnung trägt?
Unser Tipp: Rechne rückwärts
Wenn du mit dem Gedanken spielst, deine erste Ferienwohnung zu starten, würden wir nicht mit der Wohnung beginnen.
Wir würden mit den Zahlen beginnen.
Überlege dir:
Was kann ich für eine Übernachtung realistisch verlangen?
↓
Welche Auslastung ist realistisch?
↓
Welchen Umsatz kann ich damit erzielen?
↓
Welche monatlichen und variablen Kosten entstehen?
↓
Was bleibt am Ende übrig?
↓
Welche maximale Miete kann ich mir leisten?
Erst danach würden wir uns auf die Suche nach einer passenden Wohnung machen.
Denn die schönste Wohnung bringt dir nichts, wenn die Rechnung am Ende nicht aufgeht.
Kann ich auch mit 10.000 Euro starten?
Grundsätzlich kann das möglich sein.
Dann kommt es besonders darauf an, eine Wohnung zu finden, die möglichst wenig zusätzlichen Investitionsbedarf hat.
Eine Wohnung mit einer schönen Küche, einem modernen Bad und einem guten Boden kann beispielsweise viel interessanter sein als eine vermeintlich günstige Wohnung, die erst aufwendig renoviert werden muss.
Auch bei der Einrichtung kannst du kreativ werden.
Nicht alles muss neu sein.
Aber du solltest immer überlegen:
Was ist für meinen Gast wirklich wichtig?
Ein bequemes Bett?
Eine gut ausgestattete Küche?
Schönes Licht?
Sauberkeit?
Eine unkomplizierte Anreise?
Genau hier liegt häufig der Unterschied zwischen einer einfachen Unterkunft und einer Ferienwohnung, die Gäste gerne weiterempfehlen.
Und was ist mit 20.000 Euro?
Mit einem größeren Budget hast du natürlich mehr Möglichkeiten.
Du kannst hochwertiger einrichten, einen größeren Puffer zurückhalten und musst bei der Ausstattung nicht jeden Euro umdrehen.
Aber auch hier gilt:
Mehr Budget bedeutet nicht automatisch ein besseres Konzept.
Wir würden lieber gezielt in die Dinge investieren, die den Aufenthalt wirklich besser machen.
Ein hochwertiges Bett.
Eine gemütliche Atmosphäre.
Eine Küche, in der tatsächlich alles vorhanden ist.
Gute Beleuchtung.
Und natürlich Sauberkeit.
Denn genau diese Dinge sorgen dafür, dass sich Gäste bei dir wohlfühlen.
Die häufigsten Fehler beim Start
Wenn wir heute noch einmal bei null anfangen würden, gäbe es ein paar Dinge, auf die wir besonders achten würden.
- Das Budget zu knapp kalkulieren
Plane lieber etwas großzügiger und behalte einen Puffer.
- Nur auf die Miete schauen
Die Miete ist nur ein Teil der Gesamtkosten.
- Mit einer unrealistischen Auslastung rechnen
Natürlich möchtest du möglichst viele Nächte vermieten.
Für deine Kalkulation solltest du trotzdem konservativ rechnen.
- Das komplette Kapital in die Einrichtung stecken
Eine schöne Wohnung ist wichtig. Finanzielle Sicherheit aber auch.
- Die Wohnung zuerst auswählen
Das ist wahrscheinlich der häufigste Fehler.
Man sieht eine tolle Wohnung und möchte am liebsten sofort unterschreiben.
Wir würden es andersherum machen:
Erst rechnen. Dann entscheiden.
Fazit: Du brauchst keine eigene Immobilie
Eine Ferienwohnung zu starten muss nicht bedeuten, dass du direkt eine Immobilie kaufen und dich langfristig verschulden musst.
Das Anmieten einer geeigneten Wohnung kann eine interessante Möglichkeit sein, mit weniger Kapital in die Ferienvermietung einzusteigen.
Als grobe Orientierung können 10.000 bis 20.000 Euro Startkapital für eine kleinere bis mittelgroße Ferienwohnung sinnvoll sein.
Wie viel du tatsächlich benötigst, hängt aber immer von deinem Konzept und der jeweiligen Wohnung ab.
Für uns ist dabei vor allem eines wichtig:
Du musst nicht alles von Anfang an perfekt machen.
Aber du solltest wissen, was du dir leisten kannst und wie deine Zahlen aussehen.
Denn eine Ferienwohnung soll sich für deine Gäste nach Urlaub anfühlen.
Für dich sollte sie sich aber auch wirtschaftlich gut anfühlen.
Und vielleicht ist genau das das Schöne an diesem Modell:
Du kannst klein anfangen.
Erfahrungen sammeln.
Dein Konzept weiterentwickeln.
Und wenn es funktioniert, Schritt für Schritt wachsen.
Der erste Schritt ist dabei nicht die perfekte Wohnung.
Der erste Schritt ist eine gute Kalkulation.
Du möchtest mehr über das Vermieten von Ferienwohnungen erfahren?
Wir bei HYGGE HOMES haben selbst erlebt, wie aus einer ersten Idee ein wachsendes Netzwerk liebevoll eingerichteter Apartments entstehen kann.
Heute findest du unsere Apartments unter anderem in Lüneburg, Winsen, Celle, Rosengarten und Amelinghausen – jedes mit seinem eigenen Charakter, aber immer mit dem gleichen Anspruch: ein Zuhause auf Zeit zu schaffen, in dem man ankommt und sich wohlfühlt.