Die perfekte Wohnung für eine Ferienvermietung zu finden, klingt erst einmal einfacher, als es tatsächlich ist.

Eine schöne Wohnung in guter Lage, dazu eine vernünftige Miete – und schon kann es losgehen?

Ganz so einfach ist es leider nicht.

Denn eine Wohnung, die sich wunderbar zum Selbstbewohnen eignet, muss nicht automatisch eine gute Ferienwohnung sein. Bei der Kurzzeitvermietung spielen ganz andere Faktoren eine Rolle: die Lage, der Grundriss, die Zielgruppe, die Ausstattung, die laufenden Kosten und natürlich die Frage, ob sich die Wohnung am Ende auch wirtschaftlich betreiben lässt.

Wir haben inzwischen viele Wohnungen gesehen, eingerichtet und vermietet. Dabei haben wir gelernt, dass manche Dinge auf den ersten Blick gar nicht so wichtig wirken, später aber einen großen Unterschied machen.

Deshalb schauen wir uns eine Wohnung heute nicht mehr nur mit den Augen eines Mieters an.

Wir schauen sie uns mit den Augen eines Gastgebers an.

Hier sind 10 Dinge, auf die wir bei der Suche nach einer neuen Ferienwohnung besonders achten.

1. Die Lage – für uns einer der wichtigsten Punkte

Eine Wohnung kann wunderschön sein. Wenn sie aber am falschen Ort liegt, wird es schwierig.

Deshalb steht die Lage bei uns ganz weit oben auf der Liste.

Dabei bedeutet eine gute Lage nicht zwangsläufig, dass die Wohnung mitten in der Innenstadt liegen muss.

Viel wichtiger ist die Frage:

Wer soll hier übernachten – und warum?

Eine Wohnung für Geschäftsreisende braucht andere Voraussetzungen als eine Unterkunft für Familien, Touristen oder Monteure.

Für Geschäftsreisende können beispielsweise eine gute Verkehrsanbindung, Parkmöglichkeiten und die Nähe zu Unternehmen entscheidend sein.

Für Urlaubsgäste können dagegen Sehenswürdigkeiten, Natur, Restaurants oder Freizeitmöglichkeiten eine größere Rolle spielen.

Wir schauen uns deshalb nicht nur die Wohnung selbst an, sondern immer auch das Umfeld.

Was befindet sich in der Nähe?

Wie kommt man von dort weg?

Gibt es Einkaufsmöglichkeiten?

Wie sieht es mit Restaurants aus?

Ist ein Bahnhof erreichbar?

Gibt es Parkmöglichkeiten?

Und vor allem:

Gibt es überhaupt einen Grund, warum ein Gast genau hier übernachten möchte?

Das ist eine der ersten Fragen, die wir uns stellen.

2. Der Grundriss – schöner als Quadratmeter zählen

Bei einer Ferienwohnung zählt nicht nur die Größe.

Viel wichtiger ist oft, wie die vorhandenen Quadratmeter aufgeteilt sind.

Eine 60-Quadratmeter-Wohnung mit einem guten Grundriss kann für Gäste deutlich attraktiver sein als eine größere Wohnung, bei der viel Fläche verschenkt wird.

Wir achten deshalb auf Fragen wie:

• Gibt es ein separates Schlafzimmer?
• Wie viele Personen können bequem schlafen?
• Ist der Wohnbereich groß genug?
• Gibt es einen vernünftigen Essbereich?
• Wo können Gäste ihre Kleidung unterbringen?
• Ist das Badezimmer sinnvoll geschnitten?
• Gibt es ausreichend Stauraum?

Gerade bei Ferienwohnungen sollte man sich überlegen, wie sich die Wohnung anfühlt, wenn tatsächlich mehrere Personen darin wohnen.

Auf dem Grundriss sieht alles großzügig aus.

Mit zwei Koffern, vier Jacken, Schuhen, Taschen und Einkäufen kann das plötzlich ganz anders aussehen.

Wir denken deshalb nicht nur in Quadratmetern, sondern in Aufenthaltsqualität.

3. Die Anzahl und Qualität der Schlafplätze

Eine Wohnung mit sechs Schlafplätzen klingt zunächst interessant.

Aber sechs Schlafplätze bedeuten nicht automatisch, dass sechs Personen dort auch gerne Urlaub machen oder mehrere Nächte verbringen möchten.

Ein Schlafsofa im Wohnzimmer kann beispielsweise eine gute zusätzliche Schlafmöglichkeit sein.

Wenn dadurch aber gleichzeitig das komplette Wohnzimmer jeden Abend zum Schlafzimmer wird, kann das für Gäste schnell unpraktisch werden.

Wir schauen deshalb sehr genau:

Wie viele Personen können hier wirklich komfortabel wohnen?

Und:

Wie fühlt sich die Wohnung an, wenn sie voll belegt ist?

Das ist ein großer Unterschied.

Wir möchten lieber weniger Schlafplätze anbieten, die dafür gut funktionieren, als möglichst viele Personen in einer Wohnung unterzubringen.

Denn am Ende zählt nicht nur, wie viele Menschen theoretisch in einer Wohnung schlafen können.

Es zählt, ob sie sich dort auch wohlfühlen.

4. Ein Badezimmer kann über die Buchung entscheiden

Ein Badezimmer wird bei der Wohnungssuche gerne etwas unterschätzt.

Für uns ist es ein wichtiger Punkt.

Denn gerade wenn mehrere Personen gemeinsam reisen, wird schnell klar, wie praktisch ein Badezimmer tatsächlich ist.

Wie groß ist die Dusche?

Gibt es ausreichend Ablagefläche?

Kann man seine Handtücher vernünftig aufhängen?

Gibt es genügend Platz für Pflegeprodukte?

Und wie wirkt das Badezimmer insgesamt?

Es muss dabei gar nicht luxuriös sein.

Aber es sollte sauber, funktional und angenehm sein.

Auch kleine Details können einen Unterschied machen.

Eine gute Beleuchtung.

Ausreichend Haken.

Eine vernünftige Ablage.

Genügend Stauraum.

Das sind keine spektakulären Dinge.

Aber genau solche Kleinigkeiten machen für Gäste später einen Unterschied.

5. Die Küche – klein ist nicht automatisch schlecht

Eine Ferienwohnung braucht nicht unbedingt eine riesige Küche.

Aber sie sollte gut ausgestattet und sinnvoll geplant sein.

Wir überlegen deshalb schon bei der Besichtigung:

Was braucht ein Gast hier tatsächlich?

Kann man vernünftig kochen?

Gibt es genügend Arbeitsfläche?

Wo steht die Kaffeemaschine?

Wo kann Geschirr verstaut werden?

Gibt es einen Geschirrspüler?

Ist ein Kühlschrank vorhanden?

Und vor allem:

Ist die Küche praktisch oder sieht sie nur auf Fotos gut aus?

Denn eine Ferienwohnung wird anders genutzt als eine klassische Mietwohnung.

Ein Gast möchte vielleicht nur schnell Frühstück machen.

Eine Familie möchte möglicherweise abends kochen.

Ein Geschäftsreisender möchte sich nach einem langen Arbeitstag etwas Einfaches zubereiten.

Die Küche sollte deshalb möglichst viele unterschiedliche Situationen abdecken.

6. Fenster, Licht und Atmosphäre

Das ist ein Punkt, den man schwer in Zahlen ausdrücken kann.

Und trotzdem spielt er eine große Rolle.

Wenn wir eine Wohnung betreten, achten wir darauf, wie sie sich anfühlt.

Ist sie hell?

Wie fällt das Tageslicht?

Welche Aussicht gibt es?

Wie wirken die Räume?

Gibt es große Fenster?

Hat die Wohnung vielleicht einen Balkon oder eine Terrasse?

Das sind Dinge, die später auch auf Fotos eine große Rolle spielen.

Denn Gäste buchen letztlich nicht nur Quadratmeter.

Sie buchen ein Gefühl.

Genau deshalb ist für uns die Frage interessant:

Kann aus dieser Wohnung ein Ort werden, an dem man gerne ein paar Tage verbringt?

Dabei muss die Wohnung nicht außergewöhnlich sein.

Manchmal sind es gerade einfache Räume mit viel Licht und einem guten Grundriss, aus denen sich mit der richtigen Einrichtung sehr viel machen lässt.

7. Balkon, Terrasse oder Garten sind echte Pluspunkte

Natürlich braucht nicht jede Ferienwohnung einen Balkon.

Aber wenn einer vorhanden ist, kann er einen echten Mehrwert bieten.

Gerade im Sommer möchten viele Gäste gerne draußen sitzen.

Ein Kaffee am Morgen.

Ein Glas Wein am Abend.

Oder einfach kurz die Tür aufmachen und draußen sitzen.

Dabei muss ein Balkon nicht riesig sein.

Auch ein kleiner Außenbereich kann attraktiv sein, wenn er schön eingerichtet und gepflegt ist.

Wir überlegen deshalb:

Kann man diesen Außenbereich wirklich nutzen?

Und:

Ist er so gestaltet, dass man ihn später auch auf Fotos gut zeigen kann?

Denn genau solche Details können dazu beitragen, dass sich eine Wohnung von vergleichbaren Angeboten unterscheidet.

8. Parken und Anreise – unterschätzt, aber extrem wichtig

Ein Punkt, der auf Fotos natürlich nicht besonders spannend aussieht:

Wo stellt der Gast sein Auto ab?

Für viele unserer Gäste ist das aber eine sehr wichtige Frage.

Gibt es einen eigenen Stellplatz?

Kann man kostenlos in der Nähe parken?

Wie weit ist der Weg von der Wohnung zum Parkplatz?

Ist die Anreise einfach?

Und wie kommt der Gast an den Schlüssel?

Je unkomplizierter die Anreise, desto angenehmer startet der Aufenthalt.

Gerade bei Gästen, die spät anreisen oder nach einer langen Autofahrt ankommen, möchte niemand erst 20 Minuten nach einem Parkplatz suchen und anschließend noch kompliziert den Schlüssel organisieren.

Deshalb denken wir bei einer neuen Wohnung schon bei der Besichtigung darüber nach:

Wie würde sich ein Gast fühlen, wenn er hier heute Abend zum ersten Mal ankommt?

9. Die Wohnung muss zu unserer Zielgruppe passen

Das ist vielleicht einer der wichtigsten Punkte überhaupt.

Denn wir suchen nicht einfach nach einer „schönen Wohnung“.

Wir suchen nach einer Wohnung, die zu unserem Konzept und zu unseren Gästen passt.

Eine Wohnung kann objektiv sehr schön sein und trotzdem nicht das richtige Objekt für uns sein.

Deshalb überlegen wir:

Wer soll hier wohnen?

Sind es eher:

• Geschäftsreisende?
• Paare?
• Familien?
• Urlaubsgäste?
• Monteure?
• Gäste mit Hund?
• Gäste für längere Aufenthalte?

Je nachdem verändert sich die Bewertung der Wohnung.

Für eine Familie sind andere Dinge wichtig als für einen Geschäftsreisenden.

Ein Gast mit Hund achtet auf andere Dinge als ein Paar, das zwei Nächte in der Stadt verbringen möchte.

Deshalb steht für uns hinter jeder Wohnung immer eine Zielgruppe.

Und diese sollte möglichst schon bei der Besichtigung klar sein.

10. Und natürlich: Die Wohnung muss sich rechnen

Jetzt kommen wir zu einem Punkt, der vielleicht weniger romantisch ist als Einrichtung und Lage, aber letztlich entscheidend ist.

Die Wohnung muss wirtschaftlich funktionieren.

Eine tolle Wohnung bringt wenig, wenn die monatlichen Kosten so hoch sind, dass sich die Ferienvermietung nicht vernünftig betreiben lässt.

Deshalb rechnen wir vor einer Entscheidung möglichst genau:

• Wie hoch ist die Miete?
• Welche Nebenkosten kommen dazu?
• Was kostet Strom?
• Was kostet Internet?
• Welche Kosten entstehen für Reinigung und Wäsche?
• Welche Plattformgebühren fallen an?
• Welche Ausstattung müssen wir anschaffen?
• Welche Rücklagen brauchen wir?
• Und welchen Übernachtungspreis können wir realistisch erzielen?

Dabei versuchen wir nicht, uns die Zahlen schönzurechnen.

Im Gegenteil.

Wir rechnen lieber etwas vorsichtiger.

Denn eine Kalkulation, die nur funktioniert, wenn die Wohnung das ganze Jahr über nahezu ausgebucht ist, ist für uns keine gute Grundlage.

Wir wollen wissen:

Was passiert, wenn die Auslastung niedriger ist als erwartet?

Erst wenn die Rechnung auch dann noch sinnvoll aussieht, wird eine Wohnung für uns wirklich interessant.

Was wir bei der Besichtigung immer machen

Wenn wir eine Wohnung interessant finden, versuchen wir, sie nicht nur aus Sicht des Eigentümers oder Maklers zu betrachten.

Wir gehen gedanklich einmal den Aufenthalt eines Gastes durch.

Wie kommt er an?

Wo parkt er?

Wie kommt er ins Haus?

Wie öffnet er die Wohnung?

Wo stellt er seinen Koffer ab?

Wo hängt er seine Jacke auf?

Wie funktioniert der Check-in?

Wo schläft er?

Wo sitzt er abends?

Kann er gemütlich frühstücken?

Wo kann er seine Sachen verstauen?

Was passiert, wenn er mit Kindern kommt?

Was passiert bei schlechtem Wetter?

Und wie fühlt sich die Wohnung an, wenn man dort nicht nur zwei Stunden bei einer Besichtigung verbringt, sondern tatsächlich mehrere Tage lebt?

Diese Perspektive verändert die Wohnungssuche.

Nicht jede Wohnung muss perfekt sein

Eine Sache haben wir dabei gelernt:

Die perfekte Wohnung gibt es wahrscheinlich nicht.

Bei fast jeder Wohnung gibt es Dinge, die uns gefallen – und Dinge, die uns nicht gefallen.

Vielleicht ist das Badezimmer etwas klein.

Vielleicht gibt es keinen Balkon.

Vielleicht ist die Küche nicht besonders schön.

Vielleicht fehlt ein Stellplatz.

Die entscheidende Frage ist deshalb nicht:

„Ist diese Wohnung perfekt?“

Sondern:

„Sind die Schwächen lösbar – und passen die Stärken zu unseren Gästen?“

Eine alte Küche kann man möglicherweise mit relativ einfachen Mitteln aufwerten.

Eine ungünstige Lage kann man dagegen nicht verändern.

Eine dunkle Wohnung lässt sich nur begrenzt heller machen.

Einen schlechten Grundriss kann man nicht einfach wegdekorieren.

Und genau deshalb unterscheiden wir zwischen Problemen, die man lösen kann, und Problemen, mit denen man später dauerhaft leben müsste.

Unser persönlicher Favorit: Potenzial statt Perfektion

Gerade bei der Suche nach neuen Wohnungen schauen wir deshalb gerne auf das Potenzial.

Manchmal steht man in einer Wohnung und denkt zunächst:

„Hier fehlt aber noch einiges.“

Und trotzdem kann genau diese Wohnung interessant sein.

Vielleicht hat sie:

• eine sehr gute Lage,
• einen tollen Grundriss,
• große Fenster,
• einen schönen Außenbereich
• und eine gute Anbindung.

Dann lässt sich mit der richtigen Einrichtung möglicherweise sehr viel daraus machen.

Umgekehrt kann eine komplett renovierte Wohnung uninteressant sein, wenn die grundlegenden Voraussetzungen nicht stimmen.

Die Einrichtung kann viel verändern. Die Lage, der Grundriss und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen deutlich weniger.

Deshalb schauen wir zuerst auf das Fundament.

Unsere 10 Punkte auf einen Blick

Wenn wir eine neue Wohnung für die Ferienvermietung suchen, achten wir besonders auf:

1. Lage
Gibt es einen echten Grund, warum Gäste hier übernachten möchten?

2. Grundriss
Sind die vorhandenen Quadratmeter sinnvoll aufgeteilt?

3. Schlafplätze
Können die angebotenen Gäste wirklich komfortabel wohnen?

4. Badezimmer
Ist es funktional, angenehm und ausreichend ausgestattet?

5. Küche
Kann ein Gast hier problemlos frühstücken und kochen?

6. Licht & Atmosphäre
Hat die Wohnung eine angenehme Grundstimmung und gute Voraussetzungen für schöne Fotos?

7. Außenbereich
Gibt es Balkon, Terrasse oder Garten – und lassen diese sich sinnvoll nutzen?

8. Anreise & Parken
Ist die Wohnung für Gäste unkompliziert erreichbar?

9. Zielgruppe
Passt die Wohnung zu den Gästen, die wir erreichen möchten?

10. Wirtschaftlichkeit
Funktioniert die Rechnung auch mit einer realistischen Auslastung?

Unser Fazit

Eine gute Ferienwohnung beginnt für uns nicht mit einem schönen Sofa.

Sie beginnt auch nicht mit einem Instagram-tauglichen Schlafzimmer.

Sie beginnt viel früher:

bei der richtigen Immobilie.

Denn wenn Lage, Grundriss, Zielgruppe und Wirtschaftlichkeit stimmen, kann man mit Einrichtung, Ausstattung und einem guten Konzept unglaublich viel aus einer Wohnung machen.

Wenn die grundlegenden Voraussetzungen dagegen nicht stimmen, wird es schwierig, das später mit schöner Dekoration oder einem tollen Inserat auszugleichen.

Deshalb würden wir jedem, der mit Ferienvermietung starten möchte, empfehlen:

Nehmt euch bei der Wohnungssuche Zeit.

Schaut euch mehrere Objekte an.

Vergleicht.

Rechnet.

Und versucht, die Wohnung nicht nur als Wohnung zu sehen, sondern als zukünftiges Gästeerlebnis.

Denn am Ende geht es nicht darum, die schönste Wohnung zu finden.

Es geht darum, die richtige Wohnung für die richtigen Gäste zu finden.

Und genau da beginnt für uns eine gute Ferienwohnung.

Noch mehr Einblicke in unseren Alltag

Du möchtest noch mehr darüber erfahren, wie wir Ferienvermietung, Familie und unser eigenes Business unter einen Hut bekommen?

Dann hör gerne in unseren Podcast „HYGGE HOMES – Family & Business“ rein. Dort sprechen wir ganz persönlich über unseren Alltag, unsere Erfahrungen mit Ferienwohnungen, die Herausforderungen als Unternehmerfamilie und darüber, was hinter den Kulissen von HYGGE HOMES passiert.

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