Ferienwohnung selbst verwalten oder verwalten lassen? Der ehrliche Vergleich

Eine Ferienwohnung muss nicht unbedingt die eigene Immobilie sein.

Ein interessantes Geschäftsmodell kann auch darin bestehen, eine Wohnung langfristig anzumieten und sie anschließend – mit Zustimmung des Vermieters – als Ferienwohnung weiterzuvermieten.

Genau dieses Modell macht den Einstieg in die Ferienvermietung für manche Menschen interessant: Man muss nicht direkt eine Immobilie kaufen, sondern kann ein bestehendes Mietobjekt professionell als Ferienunterkunft betreiben.

Doch auch hier stellt sich irgendwann die entscheidende Frage:

Soll ich die Ferienwohnung selbst verwalten oder die Vermietung professionell organisieren lassen?

Denn eine Ferienwohnung erfolgreich zu betreiben bedeutet deutlich mehr, als nur ein Inserat bei Airbnb oder Booking anzulegen.

Gästeanfragen beantworten, Buchungen koordinieren, Preise anpassen, Reinigung organisieren, Probleme lösen und für einen reibungslosen Ablauf sorgen – all das gehört zum Alltag dazu.

Wir bei HYGGE HOMES kennen diesen Alltag sehr gut. Deshalb möchten wir zeigen, welche Vor- und Nachteile die Selbstverwaltung hat und wann es sinnvoll sein kann, die operative Arbeit in professionelle Hände zu geben.

Ferienwohnung mieten und weitervermieten – wie funktioniert das?

Bei diesem Modell bist du nicht Eigentümer der Wohnung.

Du mietest die Wohnung langfristig von einem Vermieter und nutzt sie anschließend als Ferienwohnung.

Wichtig: Eine solche gewerbliche bzw. touristische Weitervermietung sollte immer ausdrücklich mit dem Vermieter vereinbart und rechtlich sowie kommunal geprüft werden. Eine normale Wohnraummiete berechtigt nicht automatisch dazu, die Wohnung an wechselnde Feriengäste weiterzugeben.

Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, kann das Modell interessant sein.

Denn statt eine Immobilie zu kaufen, entstehen zunächst vor allem laufende Kosten wie:

• monatliche Miete
• Nebenkosten
• Strom und Internet
• Ausstattung und Einrichtung
• Reinigung und Wäsche
• Versicherungen
• Plattformgebühren
• Instandhaltung bzw. kleinere Reparaturen
• gegebenenfalls Kosten für eine professionelle Verwaltung

Dem stehen die Einnahmen aus den Übernachtungen gegenüber.

Damit wird die Auslastung zu einem besonders wichtigen Faktor.

Selbst verwalten: Du machst den Betrieb selbst

Wenn du eine gemietete Wohnung als Ferienwohnung betreibst, kannst du die komplette Vermietung selbst übernehmen.

Das bedeutet unter anderem:

• Inserate erstellen und pflegen
• Fotos und Beschreibung aktualisieren
• Buchungen verwalten
• Preise festlegen
• Gästefragen beantworten
• Check-in und Check-out organisieren
• Reinigung koordinieren
• Wäsche organisieren
• Bewertungen beantworten
• kleinere Probleme lösen
• Handwerker oder Dienstleister koordinieren
• Verfügbarkeiten pflegen
• Einnahmen und Ausgaben kontrollieren

Bei einer einzelnen Wohnung kann das zunächst gut machbar sein.

Vor allem dann, wenn du in der Nähe wohnst und zeitlich flexibel bist.

Aber auch hier gilt:

Die eigentliche Herausforderung ist nicht unbedingt eine einzelne Aufgabe. Es ist die Summe aller Aufgaben.

Wie viel Zeit kostet eine Ferienwohnung wirklich?

Das ist eine Frage, die wir sehr häufig unterschätzt sehen.

Eine einzelne Nachricht an einen Gast dauert vielleicht zwei Minuten.

Eine Buchung zu kontrollieren vielleicht fünf Minuten.

Die Reinigung zu organisieren ebenfalls nur wenige Minuten.

Aber diese Aufgaben kommen immer wieder.

Und manchmal genau dann, wenn es gerade überhaupt nicht passt.

Du bist bei der Arbeit und ein Gast hat eine Frage.

Du möchtest gerade ins Wochenende starten und eine Reinigung fällt kurzfristig aus.

Du bist im Urlaub und ein Gast meldet ein Problem.

Oder du musst kurzfristig einen Handwerker organisieren.

Ferienvermietung ist deshalb nicht nur eine Frage des zeitlichen Aufwands, sondern auch der Erreichbarkeit.

Die Vorteile der Selbstverwaltung

Natürlich hat es Vorteile, wenn du die Ferienwohnung selbst betreibst.

Volle Kontrolle

Du entscheidest selbst über Preise, Ausstattung, Kommunikation und Abläufe.

Keine zusätzlichen Verwaltungskosten

Du musst keine externe Verwaltung bezahlen.

Direkter Kontakt zu den Gästen

Du bekommst unmittelbar mit, was deinen Gästen gefällt und wo es Probleme gibt.

Du lernst dein Geschäft kennen

Gerade am Anfang kann es sehr wertvoll sein, die Abläufe selbst kennenzulernen.

Denn nur wer weiß, welche Aufgaben tatsächlich anfallen, kann später entscheiden, was er vielleicht abgeben möchte.

Aber: Deine Zeit ist ebenfalls ein Kostenfaktor

Gerade bei einem Mietmodell ist diese Überlegung wichtig.

Denn jeden Monat fallen feste Kosten an – allen voran die Miete.

Dazu kommen weitere laufende Ausgaben.

Das bedeutet: Die Wohnung muss ausreichend Umsatz erwirtschaften, damit sich das Modell rechnet.

Wenn du zusätzlich viele Stunden in die Verwaltung investierst, solltest du auch diese Arbeitszeit in deine persönliche Rechnung einbeziehen.

Denn:

Nur weil deine Arbeitszeit nicht als Rechnung auf dem Konto erscheint, ist sie nicht kostenlos.

Professionelle Verwaltung: Was wird übernommen?

Bei einer professionellen Verwaltung wird ein großer Teil der operativen Aufgaben abgegeben.

Je nach Anbieter kann das beispielsweise umfassen:

• Erstellung und Optimierung der Inserate
• Buchungsmanagement
• Gästekommunikation
• Preisgestaltung
• Check-in und Check-out
• Reinigung
• Wäsche
• Qualitätskontrolle
• Bearbeitung von Bewertungen
• Koordination von Reparaturen
• laufende Betreuung der Ferienwohnung

Du kümmerst dich dann nicht mehr um jede einzelne Nachricht und jeden Gästewechsel selbst.

Stattdessen gibt es einen professionellen Ablauf im Hintergrund.

Selbst verwalten oder verwalten lassen?

Beide Modelle können funktionieren.

Die Frage ist deshalb weniger, welches Modell grundsätzlich besser ist.

Viel wichtiger ist:

Welches Modell passt zu deinem Alltag und zu deinem Geschäftsmodell?

 

Wann lohnt sich die Selbstverwaltung?

Die Selbstverwaltung kann besonders interessant sein, wenn du:

• zunächst mit einer Wohnung startest
• in der Nähe der Ferienwohnung wohnst
• zeitlich flexibel bist
• gerne organisierst
• Freude am Kontakt mit Gästen hast
• dich mit Buchungsplattformen beschäftigen möchtest
• Reinigung und andere Dienstleister selbst koordinieren kannst

Gerade beim Start kann es sinnvoll sein, zunächst möglichst viel selbst zu machen.

Du bekommst dadurch ein Gefühl dafür, wie das Geschäft tatsächlich funktioniert.

Wann kann eine professionelle Verwaltung sinnvoll sein?

Mit zunehmender Auslastung oder mehreren Wohnungen verändert sich die Situation.

Plötzlich gibt es nicht mehr nur eine Buchung.

Es gibt mehrere Check-ins und Check-outs.

Mehr Nachrichten.

Mehr Reinigungen.

Mehr Wäsche.

Mehr mögliche Probleme.

Und damit steigt auch der organisatorische Aufwand.

Eine professionelle Verwaltung kann deshalb besonders interessant werden, wenn:

Du wenig Zeit hast:

Ein Vollzeitjob, Familie und Ferienvermietung lassen sich nicht immer problemlos miteinander verbinden.

Du nicht in der Nähe wohnst:

Je weiter die Ferienwohnung entfernt ist, desto schwieriger wird es, kurzfristig selbst einzugreifen.

Du mehrere Wohnungen betreibst:

Mit mehreren Einheiten wird aus einer kleinen Nebentätigkeit schnell ein echtes operatives Geschäft.

Du dich auf das Wesentliche konzentrieren möchtest:

Vielleicht möchtest du dich vor allem darum kümmern, geeignete Wohnungen zu finden, neue Standorte zu erschließen und das Geschäftsmodell weiterzuentwickeln.

Dann kann es sinnvoll sein, die tägliche Vermietung abzugeben.

Ein wichtiger Punkt beim Mietmodell: Die Fixkosten laufen weiter

Bei einer gemieteten Ferienwohnung gibt es einen entscheidenden Unterschied zu einer klassischen Eigentümervermietung:

Die monatliche Miete fällt unabhängig davon an, wie viele Nächte gebucht werden.

Ein leerer Montag kostet dich genauso Miete wie ein ausgebuchter Montag.

Deshalb sind Auslastung und Preisgestaltung besonders wichtig.

Es reicht nicht, einfach möglichst viele Buchungen zu bekommen.

Die entscheidende Frage lautet:

Zu welchem Preis und mit welchen Kosten?

Eine professionelle Verwaltung sollte deshalb nicht nur möglichst viele Buchungen generieren, sondern die gesamte Wirtschaftlichkeit des Apartments im Blick behalten.

Was kostet professionelle Verwaltung?

Natürlich ist professionelle Verwaltung nicht kostenlos.

Je nach Anbieter und Leistungsumfang können unterschiedliche Vergütungsmodelle zum Einsatz kommen.

Deshalb sollte man bei einem Vergleich nicht nur auf den Prozentsatz oder die monatliche Gebühr schauen.

Viel wichtiger ist:

Welche Leistungen sind tatsächlich enthalten?

Werden Gästeanfragen beantwortet?

Wer kümmert sich um Check-in und Check-out?

Wer organisiert die Reinigung?

Wer optimiert die Preise?

Wer kümmert sich um Probleme vor Ort?

Wer kontrolliert die Qualität?

Je mehr Aufgaben tatsächlich übernommen werden, desto mehr Zeit wird auf deiner Seite frei.

Rechnet sich professionelle Verwaltung?

Auch hier gibt es keine pauschale Antwort.

Du solltest eine einfache Gesamtrechnung machen.

Auf der Einnahmenseite stehen deine Übernachtungserlöse.

Auf der Kostenseite unter anderem:

• Miete
• Nebenkosten
• Strom
• Internet
• Reinigung
• Wäsche
• Plattformgebühren
• Ausstattung
• Versicherungen
• Verwaltung
• sonstige laufende Kosten

Und dann kommt noch eine Frage hinzu:

Was ist deine eigene Arbeitszeit wert?

Wenn du die komplette Verwaltung selbst übernimmst, sparst du zwar die Kosten für eine professionelle Verwaltung.

Dafür investierst du deine eigene Zeit.

Wenn du diese Aufgaben abgibst, entstehen zusätzliche Kosten – aber du gewinnst Zeit und kannst dich möglicherweise stärker auf andere Bereiche des Geschäfts konzentrieren.

Unser persönlicher Blick auf das Thema

Bei HYGGE HOMES betreiben wir Ferienwohnungen nicht nach dem Prinzip:

„Wohnung einstellen und abwarten, was passiert.“

Eine erfolgreiche Ferienwohnung braucht funktionierende Abläufe.

Von der ersten Buchungsanfrage bis zur Abreise des Gastes.

Und auch danach ist die Arbeit noch nicht vorbei.

Die Wohnung muss gereinigt und kontrolliert werden, Verbrauchsmaterialien müssen aufgefüllt werden, Bewertungen werden bearbeitet und die nächste Buchung steht vielleicht schon vor der Tür.

Gerade bei mehreren Apartments wird deshalb eines sehr deutlich:

Professionelle Ferienvermietung ist ein echtes Tagesgeschäft.

Und genau dieses Tagesgeschäft muss entweder von dir selbst organisiert werden – oder von einem professionellen Team.

Ferienwohnungen mieten und professionell betreiben

Das Modell, Wohnungen langfristig anzumieten und sie mit Zustimmung des Vermieters als Ferienwohnungen zu betreiben, kann eine interessante Alternative zum Immobilienkauf sein.

Es bringt aber auch eigene Herausforderungen mit sich.

Denn die monatlichen Fixkosten bleiben bestehen, während die Einnahmen schwanken können.

Umso wichtiger sind:

• eine gute Lage
• eine passende Wohnung
• eine durchdachte Kalkulation
• attraktive Ausstattung
• gute Gästebewertungen
• eine professionelle Preisstrategie
• zuverlässige Abläufe
• eine möglichst hohe und gleichzeitig wirtschaftliche Auslastung

Und natürlich ein Vermieter, der mit der touristischen Nutzung einverstanden ist.

Selbst machen oder abgeben?

Am Ende gibt es keine richtige Antwort für jeden.

Wenn du eine Wohnung betreibst, in der Nähe wohnst und Spaß an der Organisation hast, kann die Selbstverwaltung genau das Richtige sein.

Wenn du dagegen wenig Zeit hast, nicht vor Ort bist oder mehrere Ferienwohnungen betreiben möchtest, kann professionelle Verwaltung deutlich entspannter sein.

Und manchmal ist auch ein Mittelweg sinnvoll.

Zum Beispiel kannst du bestimmte Aufgaben selbst übernehmen und andere Bereiche – wie Reinigung, Gästekommunikation oder Preisoptimierung – abgeben.

Entscheidend ist, dass das Modell zu deinem Alltag und zu deiner wirtschaftlichen Planung passt.

Ferienwohnungen mit HYGGE HOMES professionell betreiben

Auch HYGGE HOMES arbeitet mit Wohnungen, die langfristig angemietet und anschließend als Ferienwohnungen betrieben werden.

Dabei geht es für uns nicht nur darum, eine Wohnung online zu stellen.

Wir kümmern uns um den laufenden Betrieb und schaffen Strukturen, die dafür sorgen, dass aus einer Wohnung eine funktionierende Ferienunterkunft wird.

Dazu gehören unter anderem die Vermarktung, die Kommunikation mit Gästen, die Organisation rund um die Aufenthalte und die laufende Betreuung.

Wenn du eine Wohnung besitzt oder vermietest und dir vorstellen kannst, dass sie sich für eine professionelle Ferienvermietung eignet, sprich uns gerne an:

https://hygge-homes.de/vermieten/

Fazit

Eine Ferienwohnung selbst zu verwalten kann ein guter Weg sein, um mit dem Modell zu starten und wertvolle Erfahrungen zu sammeln.

Mit zunehmender Auslastung oder mehreren Wohnungen steigt allerdings auch der organisatorische Aufwand.

Gerade beim Modell „Wohnung mieten und als Ferienwohnung weitervermieten“ ist eine gute Kalkulation entscheidend.

Denn neben den Einnahmen müssen auch Miete, laufende Kosten, Reinigung, Plattformgebühren und gegebenenfalls Verwaltungskosten berücksichtigt werden.

Am Ende geht es deshalb nicht nur um die Frage:

„Kann ich die Verwaltung selbst machen?“

Sondern auch um:

„Möchte ich meine Zeit langfristig in diese Aufgaben investieren?“

Denn professionelle Ferienvermietung funktioniert dann am besten, wenn nicht nur die Gäste zufrieden sind, sondern auch das Geschäftsmodell dahinter funktioniert.

Noch mehr Einblicke in unseren Alltag

Du möchtest noch mehr darüber erfahren, wie wir Ferienvermietung, Familie und unser eigenes Business organisiert bekommen?

Dann hör gerne in unseren Podcast „HYGGE HOMES – Family & Business“ rein. Dort sprechen wir ganz persönlich über unseren Alltag, unsere Erfahrungen mit Ferienwohnungen, die Herausforderungen als Unternehmerfamilie und darüber, was hinter den Kulissen von HYGGE HOMES passiert.

Du findest den Podcast auf Spotify und Apple Podcasts (iTunes).

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